東京でムダのないマンション大規模修繕をする方法

オーナー必見!初めてのマンション大規模修繕の「いろは」を徹底解説

オーナー必見!初めてのマンション大規模修繕の「いろは」を徹底解説

ムダのないマンション大規模修繕

マンションは強固な建物ですが、適正な時期に大規模修繕を行い、建物の状態を維持していく必要があります。しかし、建物の老化の程度は場所によって異なりますし、工事が必要な箇所と先送りしても支障のない箇所が存在するので、むやみやたらに工事をすると損をする可能性があるのです。大規模修繕工事で損をしないためには、正しい知識が必要。そこで、このサイトではマンションオーナーのために、覚えておきたい知識とおすすめの施工業者をまとめてご紹介しています。

信頼できるマンション大規模修繕業者5選

東京でマンション大規模修繕を
お願いする会社の選び方

当たり前のことですが、大規模修繕は施工業者選びがとても重要。ひと口にマンションと言ってもすべてが同じ構造体ではなく、多くの世帯が居住しているため、綿密な工事計画を立てて、適切な工事を行う必要があります。それぞれの修繕内容に合った工事を適切な工期で完了できる技術力・対応力がなければ、費用がムダになるばかりでなく、居住者にも不便を強いることになりかねません。優良業者を選ぶためにも、以下のポイントを覚えておきましょう。

CHECK1実績

これまでの経験が多いほどいい

修繕工事の施工数が多いほど、ノウハウも蓄積され、高い技術力と提案力を持っている可能性が高く、たくさんの建物を見ている証拠。自身が所有するマンションと同規模の施工事例が多い業者なら、より安心して依頼できます。特に、マンション居住者が生活している状態で行われた修繕工事の施工事例を見ておくことは、施工業者の技術力の高さを見る上で重要なポイントです。

CHECK2歴史

長く続けるには安定した財務基盤と技術が必要

歴史の古い会社はそれだけ様々な構造の建物を見てきており、工事を安全かつ円滑に行うためのノウハウを蓄積しています。その会社の歴史を知る指針となるのが、建設業許可。建設業の許可番号が若い番号の会社ほど、何十年も許可を維持していることに。安定した財務基盤と顧客からの信頼に応えてきた証と言えます。

CHECK3口コミ

やっぱり知っておきたい利用者の意見

近頃は自社のホームページでお客様の声を掲載する業者が増えています。すべてを鵜呑みにするのはよくありませんが、対応や仕上がりの満足度などはかなり参考に。職人さんが一生懸命働いてくれる会社か、納得いくまで丁寧に説明してくれるのか、など対応力が推測できるため、実際に施工を依頼した方の声はできるだけ多く見ておくべきでしょう。

マンションの劣化の原因と対策

外壁

外壁の劣化の原因は、主に雨や雪、風などの影響が大きいとされます。外壁の劣化が進むと室内への水漏れや、外壁コンクリートの落下の原因にもなります。外壁劣化は天候の影響によるものなので防ぐことは難しいですが、点検で早めに不具合を発見して、最小限に食い止めることが大切です。そのためには、管理組合による定期的な点検が必要でしょう。

構造躯体

マンションに使われているコンクリート内部の鉄筋は、劣化すると錆が出てきて弱くなります。その原因は、「中性化」と呼ばれるアルカリ性の性質を失うことによりますが、外壁の劣化もひとつの要因です。そのため、構造躯体を保護するためには、外壁を美しい状態に保つことが一番です。建物内部がしっかりと外壁で守られていることは、マンションの長寿命化に繋がります。

排水管

普段目にしない排水管ですが、毎日の使用で少しずつ劣化が進行していきます。劣化の原因としては、排水管内に付着物があること、低pH環境が作られること、硫酸鉛還元菌が内部に発生することなどによる腐食です。そして、これらの原因を解消する方法は、定期的に排水管の清掃を行うこと。また、排水管の清掃前に、内視鏡を使った内部の点検などを行うと、劣化の状況を直接知ることができます。

歴史と実績のあるマンション大規模修繕業者5選

  

マンションの大規模修繕では、多くの経験と高い技術が必要。東京エリアで30~40戸の中規模マンションの修繕を行っている施工会社のうち、「実績・歴史・口コミ」の3つのポイントをクリアした会社をピックアップしました。無駄に工期や費用を掛けず、居住者の負担を少なく修繕を完了させるためにも、ぜひご参考ください。

社名 東京都知事建設業許可番号 実績数・事例 HP内『お客様の声』の数
ベストウイングテクノ 公式サイトへ 895 1万 49
株式会社栄光 公式サイトへ 139890 非公開 9
チョウトク・テクル 公式サイトへ 8352 非公開 0
ジョスコム 公式サイトへ なし
(国土交通大臣許可番号:第26803号)
非公開 0
日装 公式サイトへ 34324 3,000 0
ベストウイングテクノ 公式サイトへ
東京都知事建設業
許可番号
895
実績数・事例 1万
HP内『お客様の声』の数 47
株式会社栄光 公式サイトへ
東京都知事建設業
許可番号
139890
実績数・事例 非公開
HP内『お客様の声』の数 9
チョウトク・テクル 公式サイトへ
東京都知事建設業
許可番号
8352
実績数・事例 非公開
HP内『お客様の声』の数 0
ジョスコム 公式サイトへ
東京都知事建設業
許可番号
なし
(国土交通大臣許可番号:第26803号)
実績数・事例 非公開
HP内『お客様の声』の数 0
日装公式サイトへ
東京都知事建設業
許可番号
34324
実績数・事例 3,000
HP内『お客様の声』の数 0

ベストウイングテクノ

実績1万件以上の歴史を誇る、修繕工事のプロフェッショナル

建設業許可番号
895
お客様の声の数
49
大規模修繕の特徴

1961年の創業から、修繕工事を専門に手掛けてきた会社。大手ゼネコンから高い技術力を買われ、長年下請けとして高品質な施工を提供してきました。現在は、元請けとして仕事を受注しており、高品質はもちろんのこと、顧客目線に寄り添った柔軟な提案力も評価されています。引き渡し後のアフターフォローも手厚く、信頼できる施工会社です。

住所

東京都江東区亀戸1-8-7 飯野ビル8F

ベストウイングテクノの
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株式会社栄光

無足場のブランコ工法で大幅コストダウンを実現

建設業許可番号
139890
お客様の声の数
9
大規模修繕の特徴

足場を組まずに作業を行うブランコ工法を用いた施行を得意とする会社。足場を組むと大きなコストが発生するということに目をつけ、無足場施工で大幅なコストダウンと工事期間の短縮を実現しています。会社は小規模ですが、自社施工・自社管理のきめ細かな対応が評判。引き渡し前の最終確認は、社長や専務が出向き厳しくチェックします。

住所

東京都練馬区大泉町1-58-34

株式会社栄光の
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株式会社チョウトク・テクル

昭和3年創業、長い歴史を持つ修繕専門会社

建設業許可番号
8352
お客様の声の数
0
大規模修繕の特徴

創立から何十年と経つ今も、年間50棟の施工を手掛けている会社。大手ゼネコンの下請けとして受注を受けていた実績があり、施工のクオリティには大きな自信を持っています。その高いクオリティの維持に欠かせないのが、創業以来受け継がれ、更新され続けている「現場マニュアル」です。スタッフ全員が共有し、施工に必要な技術や知識のレベルを揃え、どの工事でも高品質の施工ができるように務めています。お客様第一主義で、今必要な工事を適切に提案。後に回しても支障がないものは無理にすすめることはしません。予算を最大限に活用したプランニングに定評があり、近年はマンションのオーナーや管理組合からの直接オファーも増えているようです。

住所

東京都練馬区田柄2-18-12

株式会社チョウトク・テクルの
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株式会社ジョスコム

有資格者を揃えた少数精鋭体制でハイクオリティの施工を実現

建設業許可番号
なし
(国土交通大臣許可番号:第26803号)
お客様の声の数
0
大規模修繕の特徴

昭和46年の創立以来、マンションやビルの大規模修繕工事を専業としています。少数精鋭かつ下請けを使わないのが同社のポリシー。ときには工事を断ってでも高品質の施工スタイルを貫くというこだわりを持っています。特に得意とするのは防水工事。検査を繰り返し、塗りの回数が分かるように色を変えて塗装を行うなど、細かいところにも手を抜かずに作業を行っています。オーナーや管理組合の視点に立った的確なアドバイスも評判。中央官庁や世田谷区役所などの公共施設の実績も多数あり、信頼されている会社です。

住所

東京都世田谷区船橋6-5-19

株式会社ジョスコムの
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株式会社日装

修繕事業に特化して半世紀以上!ノウハウを活かした施行を手掛ける

建設業許可番号
34324
お客様の声の数
0
大規模修繕の特徴

昭和34年創業。マンション大規模修繕工事、耐震工事、設備工事に特化し、施工実績は3,000棟以上に及びます。創業当初は資本金330万円でスタートした会社ですが、今では1億円以上に増資し、経営状態も安定していると言えるでしょう。資産価値の維持または向上のためのアドバイスも積極的に行っており、長期修繕計画の見直しにも応じています。

住所

東京都新宿区新宿2-13-12 住友不動産新宿御苑ビル

株式会社日装の
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電話で問い合わせる

はじめてのマンション大規模修繕

業者選びと並行して行っていきたいのが情報収集です。特に、はじめてマンションの大規模修繕工事を行う場合は右も左も分からず、管理会社や業者の言いなりになりがち。納得のいく施工内容でマンションの資産価値を高めるためにも、正しい知識を習得しましょう。

1管理会社にお任せはNG!
自分でパートナーを選ぼう

工事の計画を立てる際、面倒だという理由で管理会社主導で進めてしまうと「修繕積立金の範囲内」として、まだ必要ではない工事まで盛り込まれてしまいます。管理会社にとって修繕は自社の利益になる商売ですから、専門知識のないオーナーの不安を煽り、不要な工事や割高な施工をすすめることも少なくありません。

また、付き合いのある業者に施工を依頼するケースが多いため、管理組合と業者の間で馴れ合いが生じます。コストダウンの交渉をせず、業者が出した見積りのまま一発サインをしてしまったり、場合によっては業者の肩を持つことすらあります。

さらに、管理会社は中間マージンも取りますから、工事費用は割高になります。「あのとき、管理会社に任せていなければ…」と悔やんでも後の祭りです。オーナー自身が、総合的な視点で優良業者を選びましょう。

2マンション大規模修繕のサイクルは何年?

マンションの大規模修繕は、何年後と決められているわけではありません。ただし、工事を行うタイミングが早すぎると修繕積立金を無駄に使うことになり、遅すぎると建物の劣化を招きます。個々の建物の構造や立地、日々の管理状況により、修繕の時期を見極めることが大切です。

ただし、一般的には大規模修繕の目安があります。新築の12~13年後に行われることが多く、その後は前回の大規模修繕から10~12年後に修繕を行うのが望ましいと言われています。これは、建築基準法で「築10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診検査を行う必要がある」という指針が関係していると言われています。

マンションの大規模修繕は長期修繕計画に基づいて行われるため、工事費用を確保するためのロードマップを準備しておくことも大切です。

3補修や小修繕より大規模修繕の方がお得?

補修や修繕は、経年や外敵要因によって劣化した建物の一部や設備を取り替えて、支障なく利用できる状態に回復することを言います。このように劣化や不具合が生じたときに、その都度直す工事を、補修または小修繕と呼び、区別します。

補修や小修繕で済ます方法、大規模修繕で一気に直す方法、どちらを選択するのも自由です。しかし、コストで考えれば小さな補修を繰り返すよりも大規模修繕で一気にメンテナンスをした方が安上がりです。

例えば、塗装と防水工事を分けた場合は、工事の度に足場を組むことになり、足場代がその都度かかります。また、一度に複数の工事を依頼すると割引交渉もしやすくなり、補修を繰り返すよりも大幅なコストダウンが見込めるからです。

4施工業者をパートナーに選ぶメリット

専門業者を選ぶメリットは、費用が安く、技術力が高く、工期が短いこと。修繕専門業者は、マンションの状態に適した最適な工事を計画し実行してくれます。このような理由から、賢いオーナーの間では修繕専門の施工業者が注目されるようになってきました。

これまでは、管理会社に依頼するのが主流でしたが、管理会社が間に入ると工事費が割高になりがち。住人への配慮も必要になりますし、工事を短期間で終わらせるための管理能力も問われます。

多くの経験から総合的に判断し、適切な施工を進めていけるのは、やはり専門の施工会社しかありません。もちろん、専門業者の中でも不慣れな会社だと、スケジュール調整がうまくいかず工事が長引いて住民に不安を与えてしまいます。修繕専門業者の中から実績豊富な会社を絞り込むことがとても重要です。

5大規模修繕によりマンションの資産価値は上がる?

マンションの大規模修繕は多額の費用が必要となります。しかし、居住者に安心や快適さを与えられるのは大きなメリットです。資産価値が高まるため空室対策になりますし、賃貸価格を上げることも可能です。建物の老朽化が進めば価値が下がっていく一方ですが、適切な大規模修繕を行えば、イメージアップに繋がり、不動産の価値の維持や上昇も期待できます。大切な家賃収入を維持するためにも、大規模修繕は必要不可欠なのです。

東京でマンション大規模修繕を行う時の注意事項

平成20年4月に建築基準法が改正されたことで、マンション大規模修繕にも影響を与えることとなりました。具体的な内容としては、タイル貼りとモルタル仕上げの建築物では、「竣工もしくは改修から10年以上の場合、3年以内に全面打診調査が必要」というものです。

全面打診調査と大規模修繕

外壁の全面打診調査が必要になった理由は、タイルが剥がれる、外壁が剥がれて落下するなどの事故を予防するため。歩行者に落下物が当たって、事故が起こらないようにとの配慮から生まれた改正です。そして、竣工から10年以上、3年以内に必要な全面打診調査は、12年ごとに行われる大規模修繕と時期を同じくします。そのため、大規模修繕のときにしなければならない調査となりました。

調査義務が免除されるケースについて

実は、この調査は「10年経過後、3年以内に外壁改修が行われる」「歩行者の安全を守る対策をしている」という条件を満たしていればしなくても良いことになっています。ですが、随一の人口を誇っている東京都内では、当然歩行者数も多いので、外壁落下による危険性は他の土地とは比べ物になりません。全面打診調査か外壁改修のどちらかは必ずしなければならないので、歩行者の安全を守るためにも、東京の大規模修繕では全面打診調査を必ず行うべきでしょう。

修繕費用の抑え方

国や自治体から給付される補助金

国や自治体では、マンションの大規模修繕に対しても補助制度を設けています。一例を挙げると、国土交通省が設けている「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などがあります。この補助制度では、劣化対策の工事も対象となっており、費用の1/3以内で、1戸100万円の補助金の受け取りが可能です。その他、各自治体に、東京都の「マンション改良工事助成」、大阪府堺市の「分譲マンション建替え支援制度」などがあります。

コストの低い修繕手法について

マンションの劣化を改善する方法として、「修繕」と「補修」の2つがあります。その違いは、次のようになります。

修繕:新築に近い状態にして、設備や建物の長寿命化を行うこと

補修:破損、劣化した部分の修理をして、使える状態に改善すること

内容を見るとわかるように、補修の方が小規模で、人件費や材料費などを抑えることができます。さらに、補修を選んだ上で、足場を作らない「無足場工法」という方法を選択すると、足場組立のための費用が節約できます。ただし、先にご紹介した「全面打診調査」をするためには、足場を組み立てる必要があります。