オーナー必見!初めてのマンション大規模修繕の「いろは」を徹底解説

東京でムダのないマンション大規模修繕をする方法 » マンションオーナーの不安を解消!はじめてのマンション大規模修繕

マンションオーナーの不安を解消!
はじめてのマンション大規模修繕

これからマンション大規模修繕を実施するオーナーさんに向けて、必要な知識を伝授。大切な資産を守り、価値を高めるためにも、ぜひご一読ください。

賃貸オーナーが知っておくべき大規模修繕の基礎知識

各ページでは、大規模修繕で実際に起こったトラブル事例とその解決策を紹介しています。これから大規模修繕を行う方は、参考になさってください。

パートナー選び全般

大規模修繕に欠かせないのが修繕を依頼するパートナー会社です。しかし、費用や修繕の仕上がりなどは担当する会社によって大きく異なってしまいます。特に、パートナー選びに失敗すると、思わぬトラブルが起きてしまい、大規模修繕を成功させることも難しくなる場合もあります。

ですので、まずはしっかりと信頼できるパートナーを選ぶことが必要です。そこで、パートナー選びを成功させるポイントをいくつかまとめましたので、修繕を依頼する前にはしっかりとチェックしておきましょう。マンションの大規模修繕は、パートナー選びから始まっています。

  • 分譲・賃貸マンションオーナーの違い
    老朽化したマンションの修繕は誰が行うのでしょうか。分譲マンションと賃貸マンションのオーナーの違いからこの点を明らかにしていきます。あわせて、賃貸マンションで行う大規模修繕の注意点も紹介しているので参考にしてください。
  • マンション大規模修繕のパートナー選び〜施工業者編〜
    マンションの大規模改善で施工業者はどのように選べばよいのでしょうか?パートナー選びを慎重に行わないと、のちのちトラブルになることも。パートナー選びのコツなどをご紹介いたします。
  • マンション大規模修繕のパートナー選び〜管理会社編〜
    マンションの大規模修繕は、管理会社主導で行うことが出来ます。管理会社主導で行う場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。また、修繕はどのような流れで進むのでしょうか。これらの点を詳しく解説いたします。
  • マンション大規模修繕のパートナー選び〜設計事務所編〜
    マンションの大規模修繕は、設計事務所主導でも行えます。設計事務所主導で行う大規模修繕にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。工事の流れとともに詳しく解説します。設計会社に任せたいと考えている方は確認しておきましょう。

修繕まで

パートナー選びも大切ですが、修繕までに行うことはまだまだたくさんあります。費用の計算や資金調達、どこまで修繕を行うのかなど、より具体的な計画を修繕までに作成しなければいけません。特に、この修繕計画は依頼する会社に任せっきりにしてしまう場合がありますが、そうするとあなたの目的や考えとは全く異なる修繕計画になる場合があります。

さらに、事前に修繕の内容について依頼会社と詳しく取り決めておかないと、修繕の不備が現れた場合に対応してもらえない場合もあります。ですので、ある程度は自分で計画が作成できるように、しっかりと知識を蓄えておきましょう。そして、細かいところまで事前に打ち合わせを行い、万全の状態で修繕を迎えましょう。

  • マンション大規模修繕にかかる費用は?
    マンションの大規模修繕の前に費用を把握しておきたいと考える方は多いはずです。ここでは、大規模修繕工事や大規模リフォームにかかる費用の相場を解説しています。あわせて、分譲改装を避けたい理由なども解説しています。
  • マンション大規模修繕の資金調達方法
    マンションの大規模修繕には大きな費用が掛かります。費用はどのように調達すればよいのでしょうか。お困りの方に向けて、「マンションの修繕費用を調達する3つの方法」を紹介します。これから費用を集めたいと考えている方などは参考にしてください。
  • マンション大規模修繕は10年先の仕上がりを求める
    マンションの大規模修繕は、どのようなポイントに気を付けて行えばよいのでしょうか。大規模修繕で目指すものと大規模修繕を行うべき時期を解説しています。大切な資産であるマンションを、適切に管理したいと考えている方に役立つ記事です。
  • カタログは常に最新のものを取り寄せてマンション修理工事を行う
    大規模修繕では、古くなった部材を取り替えます。このときに活用するのがカタログです。ここでは、カタログを活用するときに気を付けたいポイントとトラブルを避けるために気を付けたいポイントを解説しています。スムーズにマンションの修繕を進めたい方はチェックしておきましょう。
  • マンションのベランダ工事は素早く行うよう指示
    マンションの修繕で注意したいのがベランダの防水工事です。ベランダの防水工事ではどのようなトラブルが起こりやすいのでしょうか。また、トラブルを防ぐにはどのような点に気を付ければよいのでしょうか。これらについて詳しく解説しています。
  • マンションの外壁補修は完了が分かりにくい
    マンションの外壁補修は、完了のタイミングが分かりにくいとされています。そのため、ダラダラと工事を続けられることもあります。トラブルを避けたい方は、施工会社とある取り決めを行っておくと良いでしょう。マンションの外壁補修を効率よく行うポイントを解説します。

修繕中

マンション修繕を行うのは、あなたが依頼した業者ですので、オーナーとして直接行うことはないように思えるかもしれません。しかし、直接業者が手を加える修繕中だからこそ、思わぬトラブルが多発する可能性が高く、修繕の仕上がりにも悪影響を与えることも多いのです。さらに、口出しできない、しないほうが良いと考えているオーナーが多いため、修繕後に後悔してしまうオーナーが後を絶ちません。

そのため、修繕中に起きやすいトラブル例をまとめましたので、そこからオーナーとして修繕中に注意するポイントやできることを確認し、実際に行動を起こしましょう。特に、住民への負担が少しでも軽減するように配慮することは必須です。住人に負担を与える大規模修繕への対応が、オーナーであるあなたへの今後の信頼度も変わる場合もありますので、修繕中の対応が非常に重要です。

  • マンション修繕の足場仮設段階では強風に注意
    マンションの修繕で、トラブルが起きやすいタイミングのひとつが足場仮設工事です。具体的に、どのようなトラブルが起こりやすいのでしょうか。ここでは、足場仮設工事で起こりうるトラブルとトラブルを防ぐためのポイントを解説しています。安全にマンション修繕を進めたい方は確認しておきましょう。
  • マンション大規模修繕では洗浄水も住民にとってはただの水じゃない!?
    マンションの外壁塗装では、塗装前に高圧洗浄を行います。水道水を使って行う施工ですが、住民からするとただの水と思えないことがあります。外壁を洗浄するときは、どのような点に気を付けるべきなのでしょうか。トラブルを避けるためのポイントを解説いたします。
  • マンションの防水塗装は下地の状態にも気を配ってもらう
    屋上・ベランダの防水塗装を行う方は施工ミスに注意しましょう。具体的に、どのようなミスが起こりやすいのでしょうか。発生頻度の高いミスとミスを防ぐ方法を紹介しています。防水塗装を行う方は必ずチェックしておきましょう。
  • マンションの屋上の防水塗装では事前の清掃が最重要
    マンションの屋上の防水塗装は、清掃が一番重要です。防水塗装のミスをしないために清掃の重要性についてご紹介いたします。
  • マンション大規模修繕は時期も大切。休日前の掃除は入念に
    マンションの大規模修繕は、工期が長くなりがちです。タイミングによっては、年末年始休暇や夏季休暇を挟むこともあります。休工期間中もトラブルは起こり得ます。具体的に、どのようなトラブルが起こりやすいのでしょうか。また、トラブルを防ぐにはどのような点に注意すればよいのでしょうか。これらについて詳しく解説します。
  • マンションの外壁補修で室外機は踏み台にされやすい
    マンションの大規模修繕工事では、作業員の悪質な行動がトラブルにつながることもあります。悪質な行動の代表として挙げられるのが、室外機を踏み台代わりに利用するなどです。このような行動にはどう対処すればよいのでしょうか。おすすめの対策を紹介するので参考にしてください。

修繕後

さて、トラブルを回避しながら大規模修繕を完了したあなた。これで本当に終わり……とはなりません。実は、全てが終わった後にも適切な修繕が行われていなかった、塗装箇所を住民が触ってしまったなどのトラブルが起きてしまいます。そのため、修繕後に起きてしまうトラブルを回避するためにも、最後まで気を配りながら適切な対処を行いましょう。

  • マンションの壁修理後の『ペンキ塗りたて』は矢印で
    外壁塗装で起こりやすいトラブルのひとつが、塗りたての壁を入居者が触ってしまうことです。注意書きは有効な対策といえますが、ポイントを押さえていないとうまく機能しません。どのような点に注意して注意書きを行えばよいのでしょうか。トラブルを防ぐ方法を紹介します。

そもそも大規模修繕とは?

マンションの大規模修繕は以下の工事を指しています。

外壁塗装の耐久年数にあわせて修繕を行う

マンションの大規模修繕は、塗装などの外壁工事を中心とした修繕工事を指しています。このような工事が大規模修繕といわれる理由は、塗料などが飛ばないように足場を設置してマンション全体を覆う必要があるから。外壁塗料の耐用年数は10~12年程度といわれています。

外壁塗装の耐久年数に合わせて修繕を行う

建築から10~12年たつと、塗料以外にも様々な個所に不具合が生じはじめます。そのため、外壁工事のタイミングにあわせてその他の箇所も修繕することが一般的です。具体的には、屋根の塗装やバルコニーの防水工事、シーリング工事などをあわせて行うことが多いようです。一緒に工事を行うメリットは、足場を何度も組む必要がないことなど。外壁塗装の耐用年数は、マンションを修繕する良いタイミングといえるでしょう。

一度に修繕すると費用がかさむことに注意

大規模な修繕工事になると、当然ながら費用も大きくなります。一般的なケースで、1部屋の修繕にかかる費用は80万円~100万円程度、マンション全体の修繕にかかる費用は5000万円~6000万円程度といわれています。これだけの金額を短期間で集めることは難しいはずです。そこで、外壁塗装の耐用年数などを目安として、長期的な修繕計画が立てられています。

修繕工事の期間も意識しよう

マンションの大規模修繕にはある程度の期間がかかります。工事内容によっては、1カ月以上かかることもあります。工事期間中に気を付けたいのが入居者にかかる負担です。足場を組むため、視界を遮られる、ベランダに洗濯物を干せないなどの変化が生じます。この点に配慮して、修繕工事をできるだけ短期間で済ませることも重要です。複数の工事を同時並行すると、足場を組みなおす手間が省けるので工事期間短縮につながります。また、費用の圧縮にもつながります。外壁塗装のタイミングで複数の修繕を行うことは、合理的といえるでしょう。

※本記事の構成に関しては『はじめての賃貸マンション大規模修繕 新米オーナーのための30カ条(岡田長治 著)』を参考にしています。

大規模修繕の工事工程の流れ

「そろそろ修繕が必要なんだけど、どんな流れで工事が進むのかわからない」という賃貸マンションオーナーの方も少なくないのではないでしょうか?しっかり大規模修繕工事の工程の流れを事前に理解しておくことではじめて適正な価格で発注することができたり、予定計画を立てたりすることができます。そこで、実際に大規模修繕工事の費用面でも大きな部分を占める「仮設工事」と、マンションの大規模修繕工事で最も地味な作業ながら重要性が非常に高い「下地補修工事」の工程の流れについてご紹介します。

大規模修繕工事費用の多くの部分を占める仮設工事

すべての大規模修繕工事の工程には、ほぼ必ず「仮設工事」という項目が含まれています。仮設工事には、現場事務所や仮設トイレなどを設置する共通仮設と建物の補修に必要な足場を組み立てる直接仮設の2項目があります。

仮設工事自体は直接建物の修繕工事な訳ではありませんが、大規模修繕工事の全体の費用の中で占める割合が大きく、小規模なマンションでは30%程になることもあります。工事業者によって必要な足場材料を自社保有しているかなどで仮設工事の費用は大きく変わるため、工事業者をよく選ぶことで工事費用の削減できる可能性があります。

共通仮設の工程の流れ

設置にかかる日数 1~3日

工事期間が数ヶ月に及ぶ場合には、共通仮設を適切に設置することで工事環境が向上しスムーズに補修が進行できます。

共通仮設を設置することになった場合、建物周辺の駐車場や駐輪場、エントランスなどが設置場所になるケースが多いです。工事エリアや工事内容について居住者達へ事前に説明を徹底しておくことで、設置後のトラブルを未然に防ぐことができます。特にタバコや片付け・掃除に関連して工事業者と居住者の間でトラブルになることがよくあります。

共通仮設に含まれるものには

       
  • 現場事務所
  •    
  • 資材置き場
  •    
  • 電気設備
  •    
  • 仮設水道
  •    
  • 仮設トイレ
  •    
  • 休憩所

などがあります。こうした共通仮設の設置が完了すると、修繕工事のための直接仮設工事が始まります。

直接仮設の工程の流れ

設置にかかる日数 10~15日

大規模修繕工事で欠かせない足場仮設ですが、まず工事開始の30日前までに労働基準監督署に足場工事の届出を出さなければいけません(高さ・長さ10m以上の足場を組む場合)。

  • 参考:労働基準監督署 建設工事計画届のポイント(PDF)
  • 30日の期間が経過後に足場の組み立てが始まります。

    マンションの外周をぐるりと覆う形で設置される足場の組み立てには普通10~15日間ほどが必要になります。

    足場にも様々な種類があり、現在は鋼製枠組足場とクサビ式足場が主流になっています。大規模修繕工事の補修内容に応じて、物が落ちてきて下の人や車などを傷つけないための朝顔養生や、作業性を向上させるための仮設ゴンドラの設置など仮設工事内容も変わるため、必要になる日数も当然前後します。

    建物の価値を保つために重要な下地補修工事

    壁面のひび割れや爆裂(ばくれつ…鉄筋が錆により膨らんでコンクリートが圧迫され剥がれ落ちる現象)をそのままにしておくと、鉄筋の錆が内部まで進んでしまったり、雨漏りが発生するようになったりするなど、建物の寿命を縮める結果になります。そのため下地補修工事は、後から塗装工事や防水工事で見えなくなってしまう地味な作業ですが、建物の価値を保つために非常に重要な補修工事といえます。

    下地補修工事の工程の流れ

    施工にかかる日数 2週間~1ヶ月

    まず、事前調査で建物の現状確認が行われますが、足場が組まれていない段階では正確な判断ができないため、この段階で提出される見積もりは足場を組んで補修を行った後で前後する可能性があります。

    足場が組まれると、目視とパルハンマー(打検棒)で下地の調査が行われます。下地のひび割れや爆裂などの状態に応じてそれぞれ必要な下地補修工事が行われます。具体的には次の4つの作業が含まれています。

    • 0.3mm未満のひび割れ
      セメントフィラー(目地埋め材)をすり込んでの補修
    • 0.3mm以上のひび割れ
      シリコンシールを充填して補修
    • 爆裂
      露出してしまった鉄筋の錆びを落として、樹脂入りのモルタルで表面を平らにして補修
    • モルタルの下地浮き
      穴を開けエポキシ樹脂を充填して剥離を防止して補修

    こうして下地補修工事が終わると、塗装工事や防水工事が行われます。

    工事後に備える「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」とは?

    「工事後に欠陥が見つかったのに、工事業者が倒産してしまっていた」なんていう状況に陥ったらどうしたらいいのでしょうか?

    こうした問題を未然に防ぐために加入しておきたいのが「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」です。加入しておくことで大規模修繕工事の後の万が一の備えになります。

    「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」の仕組み

    大規模修繕工事を行った工事業者が工事後に倒産するなどで、工事後に見つかった瑕疵(かし)を工事業者の負担で補修できなくなってしまった時に、他の工事業者に依頼するのにかかる費用を補償するための保険としてできたのが「大規模修繕工事瑕疵保険」制度です。

    工事業者が倒産などの理由で瑕疵担保責任を果たさない場合、発注者は保険法人に瑕疵の補修にかかる費用を直接請求することができます。一般的な工事後の保険期間は5年間です(各保険会社の特約等により違いもあり)。

    大規模修繕工事瑕疵保険は工事業者が加入する保険なため、工事業者が被保険者になります。国内では現在5社が国土交通大臣の指定を受けて大規模修繕工事瑕疵保険を取り扱っています。「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」は株式会社 住宅あんしん保証による保険商品です。あんしん大規模修繕工事瑕疵保険は、瑕疵自体を防ぐ取り組みが特徴です。工事全体が住宅あんしん保証が定める「設計施工基準」に適合する必要があり、実際に一級建築士を含む検査員による現場検査を実施するため、工事で一定の品質を保ちやすく、瑕疵の低減につながります。

    ほとんどの工事業者は独自の保証制度を設けていますが、万が一受注した工事業者が倒産してしまった場合、独自の保証制度は意味がなくなってしまう可能性が高くなるため、大規模修繕工事瑕疵保険は工事後の備えになります。ただし大規模修繕工事瑕疵保険は任意加入のため、すべての工事業者が加入している訳ではありません。そのため賃貸マンションオーナーや組合は「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険などに加入している業者」を発注や入札の条件として追加しておくことをおすすめします。

    また住宅あんしん保証のホームページにある「事業者検索システム」でも、あんしん大規模修繕工事瑕疵保険に登録している保険会社を検索できます。

    保険対象となる工事部分

    「大規模修繕工事瑕疵保険に加入しているといっても、今回の工事の瑕疵には対応してくれるんだろうか?」と不安になる賃貸マンションオーナーや組合の方もおられるかと思います。そこで実際に「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」を例に保険対象となる工事部分や設備を見ていきましょう。

    まず保険対象となるのは「共同住宅(マンション)、団地、社宅、公営住宅、サービス付き高齢者向け住宅などです。そして次のような工事や設備が保険の対象となります。

    • 屋上防水工事
    • 手すりの新設及び交換
    • 外壁改修工事
    • 電気配線の設置または取替
    • ガス管の設置または取替
    • 排水管の更新または校正
    • 給水管の更新または校正
    • 高架水槽等の設置または取替
    • 耐震補強
    • 受水槽の設置または取替
    • ポンプ設置または取替
    • ルーフバルコニーの防水工事

    ここに挙げた工事内容や設備は、保険内容を抜粋したものなので、実際には保険内容や特約などによっても補償内容が変わってきます。

    施工業者を選ぶなら、歴史と実績のある業者が安心

    ベストウイングテクノ

    建設業許可番号
    895
    お客様の声の数
    49
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    株式会社栄光

    建設業許可番号
    139890
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    チョウトク・テクル

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