オーナー必見!初めてのマンション大規模修繕の「いろは」を徹底解説

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マンションオーナーの不安を解消!
はじめてのマンション大規模修繕

これからマンション大規模修繕を実施するオーナーさんに向けて、必要な知識を伝授。大切な資産を守り、価値を高めるためにも、ぜひご一読ください。

賃貸オーナーが知っておくべき大規模修繕の基礎知識

各ページでは、大規模修繕で実際に起こったトラブル事例とその解決策を紹介しています。これから大規模修繕を行う方は、参考になさってください。

パートナー選び全般

大規模修繕に欠かせないのが修繕を依頼するパートナー会社です。しかし、費用や修繕の仕上がりなどは担当する会社によって大きく異なってしまいます。特に、パートナー選びに失敗すると、思わぬトラブルが起きてしまい、大規模修繕を成功させることも難しくなる場合もあります。

ですので、まずはしっかりと信頼できるパートナーを選ぶことが必要です。そこで、パートナー選びを成功させるポイントをいくつかまとめましたので、修繕を依頼する前にはしっかりとチェックしておきましょう。マンションの大規模修繕は、パートナー選びから始まっています。

分譲・賃貸マンションオーナーの違い

マンション大規模修繕のパートナー選び〜管理会社編〜

マンション大規模修繕のパートナー選び〜設計事務所編〜

修繕まで

パートナー選びも大切ですが、修繕までに行うことはまだまだたくさんあります。費用の計算や資金調達、どこまで修繕を行うのかなど、より具体的な計画を修繕までに作成しなければいけません。特に、この修繕計画は依頼する会社に任せっきりにしてしまう場合がありますが、そうするとあなたの目的や考えとは全く異なる修繕計画になる場合があります。

さらに、事前に修繕の内容について依頼会社と詳しく取り決めておかないと、修繕の不備が現れた場合に対応してもらえない場合もあります。ですので、ある程度は自分で計画が作成できるように、しっかりと知識を蓄えておきましょう。そして、細かいところまで事前に打ち合わせを行い、万全の状態で修繕を迎えましょう。

マンション大規模修繕にかかる費用は?

マンション大規模修繕の資金調達方法

マンション大規模修繕は10年先の仕上がりを求める

カタログは常に最新のものを取り寄せてマンション修理工事を行う

マンションのベランダ工事は素早く行うよう指示

マンションの外壁補修は完了が分かりにくい

修繕中

マンション修繕を行うのは、あなたが依頼した業者ですので、オーナーとして直接行うことはないように思えるかもしれません。しかし、直接業者が手を加える修繕中だからこそ、思わぬトラブルが多発する可能性が高く、修繕の仕上がりにも悪影響を与えることも多いのです。さらに、口出しできない、しないほうが良いと考えているオーナーが多いため、修繕後に後悔してしまうオーナーが後を絶ちません。

そのため、修繕中に起きやすいトラブル例をまとめましたので、そこからオーナーとして修繕中に注意するポイントやできることを確認し、実際に行動を起こしましょう。特に、住民への負担が少しでも軽減するように配慮することは必須です。住人に負担を与える大規模修繕への対応が、オーナーであるあなたへの今後の信頼度も変わる場合もありますので、修繕中の対応が非常に重要です。

マンション修繕の足場仮設段階では強風に注意

マンション大規模修繕では洗浄水も住民にとってはただの水じゃない!?

マンションの防水塗装は下地の状態にも気を配ってもらう

マンションの屋上の防水塗装では事前の清掃が最重要

マンション大規模修繕は時期も大切。休日前の掃除は入念に

マンションの外壁補修で室外機は踏み台にされやすい

修繕後

さて、トラブルを回避しながら大規模修繕を完了したあなた。これで本当に終わり……とはなりません。実は、全てが終わった後にも適切な修繕が行われていなかった、塗装箇所を住民が触ってしまったなどのトラブルが起きてしまいます。そのため、修繕後に起きてしまうトラブルを回避するためにも、最後まで気を配りながら適切な対処を行いましょう。

マンションの壁修理後の『ペンキ塗りたて』は矢印で

そもそも大規模修繕とは?

メインテーマにもなっているマンションの大規模修繕。住人が安全に、安心してそのマンションで生活をし続けるためにも大規模修繕は必要なのですが、言葉だけではどんな工事を表しているのか分かりづらいと思います。では、そもそもマンションの大規模修繕とはどのような工事を指しているのでしょうか?

マンションの大規模修繕は、一般的に塗装などの外壁工事を中心とした修繕工事を指しています。これは、一軒家などに比べてマンションは修繕面積が広いため、外壁の修繕工事だけでも大規模な工事が必要となってしまうからです。さらに、外壁工事のためには必ず足場を設置しなければならず、塗料が飛び散らないようにマンション全体を覆うことも必要になります。このような工事の下準備の規模も大きくなりやすいことが、外壁工事を大規模修繕といわれる要因でもあるのです。

また、外壁塗料などの耐用年数は約10~12年といわれており、定期的にこのサイクルに応じて修繕工事を行います。ただ、建築から10~12年程度経過すると、外壁の塗装以外にもさまざまな場所に不具合が生じることがあります。そこで、マンション全体を取り囲むように足場を設置するこのタイミングで、外壁以外の場所も同時に工事することが主流となっています。

例えば、屋根の塗装やバルコニーの防水工事、シーリング工事などが、外壁工事と同時に行われます。そして、同時に行われる工事の中には外壁と同じように耐用年数が10~12年のものがあります。そのため、何度も足場を設置して工事を行うのではなく、工事の時期や必要性が重なったタイミングに合わせて、外壁工事と同時に工事を行うことも多いのです。その結果、規模がより大きくなるため、各場所の工事を合わせて大規模修繕と呼ぶ場合もあります。

ただし、多くの工事を同時に行うと、修繕範囲が広がり費用も高額化します。実は、10年に一度といった長いサイクルで行う、もう一つの理由が修繕のための資金が要因なのです。マンションの入居者は、賃貸料などは別に管理費などを徴収しています。こうした費用を積み立てて修繕の予算や資金に割り当てているのです。一般的な工事費用では、一部屋程度の修繕につき80~100万円が必要となり、マンションによっては全体で5,000~6,000万円程度の工事費がかかります。ですので、10年に1回などの長いスパンを設けておき、その間に修繕費用積み立てて現実的な修繕計画を作成し、工事を実行しているのです。

さらに、一軒家であれば1~2日程度で終わる工事でも、マンション全体の規模となると半月~1ヶ月程度かかることもあります。場合によっては、3ヶ月程度工事に要することもあり、工事期間が長期化しやすいのもマンション修繕の特徴です。そして、工事期間中は常に足場が設置されているため、視界がさえぎられたり、洗濯物が干せなくなったりするなど住民への負担も大きくなります。こうした工事の資金や住人への負担など、マンション全体に関わる大掛かりな工事になることが、大規模修繕で注意しなければ行けない点です。

こうしてみると、ネガティブな印象が多いため、なるべく大規模修繕を行わず小規模な修繕を繰り返すほうが、負担が少ないように感じます。しかし、複数の工事を同時に行うことで、足場の設置などの工程を省くことができます。すると、工事全体の費用を抑えられたり、期間を大幅に短縮したりできるのです。特に、足場の設置・解体は、それだけで100万円以上の負担が生じますので、より大掛かりになっても同時に複数の工事を行うことのほうがメリットは多いのです。

※本記事の構成に関しては『はじめての賃貸マンション大規模修繕 新米オーナーのための30カ条(岡田長治 著)』を参考にしています。

大規模修繕の工事工程の流れ

「そろそろ修繕が必要なんだけど、どんな流れで工事が進むのかわからない」という賃貸マンションオーナーの方も少なくないのではないでしょうか?しっかり大規模修繕工事の工程の流れを事前に理解しておくことではじめて適正な価格で発注することができたり、予定計画を立てたりすることができます。そこで、実際に大規模修繕工事の費用面でも大きな部分を占める「仮設工事」と、マンションの大規模修繕工事で最も地味な作業ながら重要性が非常に高い「下地補修工事」の工程の流れについてご紹介します。

大規模修繕工事費用の多くの部分を占める仮設工事

すべての大規模修繕工事の工程には、ほぼ必ず「仮設工事」という項目が含まれています。仮設工事には、現場事務所や仮設トイレなどを設置する共通仮設と建物の補修に必要な足場を組み立てる直接仮設の2項目があります。

仮設工事自体は直接建物の修繕工事な訳ではありませんが、大規模修繕工事の全体の費用の中で占める割合が大きく、小規模なマンションでは30%程になることもあります。工事業者によって必要な足場材料を自社保有しているかなどで仮設工事の費用は大きく変わるため、工事業者をよく選ぶことで工事費用の削減できる可能性があります。

共通仮設の工程の流れ

設置にかかる日数 1~3日

工事期間が数ヶ月に及ぶ場合には、共通仮設を適切に設置することで工事環境が向上しスムーズに補修が進行できます。

共通仮設を設置することになった場合、建物周辺の駐車場や駐輪場、エントランスなどが設置場所になるケースが多いです。工事エリアや工事内容について居住者達へ事前に説明を徹底しておくことで、設置後のトラブルを未然に防ぐことができます。特にタバコや片付け・掃除に関連して工事業者と居住者の間でトラブルになることがよくあります。

共通仮設に含まれるものには

       
  • 現場事務所
  •    
  • 資材置き場
  •    
  • 電気設備
  •    
  • 仮設水道
  •    
  • 仮設トイレ
  •    
  • 休憩所

などがあります。こうした共通仮設の設置が完了すると、修繕工事のための直接仮設工事が始まります。

直接仮設の工程の流れ

設置にかかる日数 10~15日

大規模修繕工事で欠かせない足場仮設ですが、まず工事開始の30日前までに労働基準監督署に足場工事の届出を出さなければいけません(高さ・長さ10m以上の足場を組む場合)。

  • 参考:労働基準監督署 建設工事計画届のポイント(PDF)
  • 30日の期間が経過後に足場の組み立てが始まります。

    マンションの外周をぐるりと覆う形で設置される足場の組み立てには普通10~15日間ほどが必要になります。

    足場にも様々な種類があり、現在は鋼製枠組足場とクサビ式足場が主流になっています。大規模修繕工事の補修内容に応じて、物が落ちてきて下の人や車などを傷つけないための朝顔養生や、作業性を向上させるための仮設ゴンドラの設置など仮設工事内容も変わるため、必要になる日数も当然前後します。

    建物の価値を保つために重要な下地補修工事

    壁面のひび割れや爆裂(ばくれつ…鉄筋が錆により膨らんでコンクリートが圧迫され剥がれ落ちる現象)をそのままにしておくと、鉄筋の錆が内部まで進んでしまったり、雨漏りが発生するようになったりするなど、建物の寿命を縮める結果になります。そのため下地補修工事は、後から塗装工事や防水工事で見えなくなってしまう地味な作業ですが、建物の価値を保つために非常に重要な補修工事といえます。

    下地補修工事の工程の流れ

    施工にかかる日数 2週間~1ヶ月

    まず、事前調査で建物の現状確認が行われますが、足場が組まれていない段階では正確な判断ができないため、この段階で提出される見積もりは足場を組んで補修を行った後で前後する可能性があります。

    足場が組まれると、目視とパルハンマー(打検棒)で下地の調査が行われます。下地のひび割れや爆裂などの状態に応じてそれぞれ必要な下地補修工事が行われます。具体的には次の4つの作業が含まれています。

    • 0.3mm未満のひび割れ
      セメントフィラー(目地埋め材)をすり込んでの補修
    • 0.3mm以上のひび割れ
      シリコンシールを充填して補修
    • 爆裂
      露出してしまった鉄筋の錆びを落として、樹脂入りのモルタルで表面を平らにして補修
    • モルタルの下地浮き
      穴を開けエポキシ樹脂を充填して剥離を防止して補修

    こうして下地補修工事が終わると、塗装工事や防水工事が行われます。

    工事後に備える「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」とは?

    「工事後に欠陥が見つかったのに、工事業者が倒産してしまっていた」なんていう状況に陥ったらどうしたらいいのでしょうか?

    こうした問題を未然に防ぐために加入しておきたいのが「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」です。加入しておくことで大規模修繕工事の後の万が一の備えになります。

    「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」の仕組み

    大規模修繕工事を行った工事業者が工事後に倒産するなどで、工事後に見つかった瑕疵(かし)を工事業者の負担で補修できなくなってしまった時に、他の工事業者に依頼するのにかかる費用を補償するための保険としてできたのが「大規模修繕工事瑕疵保険」制度です。

    工事業者が倒産などの理由で瑕疵担保責任を果たさない場合、発注者は保険法人に瑕疵の補修にかかる費用を直接請求することができます。一般的な工事後の保険期間は5年間です(各保険会社の特約等により違いもあり)。

    大規模修繕工事瑕疵保険は工事業者が加入する保険なため、工事業者が被保険者になります。国内では現在5社が国土交通大臣の指定を受けて大規模修繕工事瑕疵保険を取り扱っています。「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」は株式会社 住宅あんしん保証による保険商品です。あんしん大規模修繕工事瑕疵保険は、瑕疵自体を防ぐ取り組みが特徴です。工事全体が住宅あんしん保証が定める「設計施工基準」に適合する必要があり、実際に一級建築士を含む検査員による現場検査を実施するため、工事で一定の品質を保ちやすく、瑕疵の低減につながります。

    ほとんどの工事業者は独自の保証制度を設けていますが、万が一受注した工事業者が倒産してしまった場合、独自の保証制度は意味がなくなってしまう可能性が高くなるため、大規模修繕工事瑕疵保険は工事後の備えになります。ただし大規模修繕工事瑕疵保険は任意加入のため、すべての工事業者が加入している訳ではありません。そのため賃貸マンションオーナーや組合は「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険などに加入している業者」を発注や入札の条件として追加しておくことをおすすめします。

    また住宅あんしん保証のホームページにある「事業者検索システム」でも、あんしん大規模修繕工事瑕疵保険に登録している保険会社を検索できます。

    保険対象となる工事部分

    「大規模修繕工事瑕疵保険に加入しているといっても、今回の工事の瑕疵には対応してくれるんだろうか?」と不安になる賃貸マンションオーナーや組合の方もおられるかと思います。そこで実際に「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」を例に保険対象となる工事部分や設備を見ていきましょう。

    まず保険対象となるのは「共同住宅(マンション)、団地、社宅、公営住宅、サービス付き高齢者向け住宅などです。そして次のような工事や設備が保険の対象となります。

    • 屋上防水工事
    • 手すりの新設及び交換
    • 外壁改修工事
    • 電気配線の設置または取替
    • ガス管の設置または取替
    • 排水管の更新または校正
    • 給水管の更新または校正
    • 高架水槽等の設置または取替
    • 耐震補強
    • 受水槽の設置または取替
    • ポンプ設置または取替
    • ルーフバルコニーの防水工事

    ここに挙げた工事内容や設備は、保険内容を抜粋したものなので、実際には保険内容や特約などによっても補償内容が変わってきます。

    施工業者を選ぶなら、歴史と実績のある業者が安心

    ベストウイングテクノ

    建設業許可番号
    895
    お客様の声の数
    49
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    株式会社栄光

    建設業許可番号
    139890
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