オーナー必見!初めてのマンション大規模修繕の「いろは」を徹底解説

マンション大規模修繕にかかる費用は?

マンション大規模修繕工事のリフォーム相場を解説します。

マンション大規模修繕の費用目安

マンション大規模修繕にかかる費用は修繕内容で異なります。とはいえ、目安がないわけではありません。一般的に言われている費用の目安は1戸あたり100万円程度。少し幅を持たせて75万円~125万円程度を想定しておくとよいでしょう。

マンション大規模修繕の費用の目安を考えるデータとして東京都都市整備局が発表している「マンション実態調査結果」を参考にできます。「住宅戸数別×戸当たり大規模修繕工事費用(分譲マンション)」をみると、全ての戸数で最もボリュームの多いゾーンは60万円以上~90万円未満、次にボリュームの多いゾーンは90万円以上~120万円未満あるいは30万円以上~60万円未満となっています。1戸あたり75万円~125万円程度の費用を想定しておけば、ほとんどのマンションで大規模修繕が行えると言えそうです。

マンション大規模修繕工事・リフォームの費用相場

一般的に、10数年ごとに実施される大規模修繕工事。賃貸マンションも分譲マンションもどちらも修繕工事が必要となりますが、マンションの戸数が多いほど一戸あたりの費用は安くなり、築年数が古いほど費用は高くなる傾向にあります。

東京都都市整備局が公表した「マンション実態調査結果」によると、都内のマンションの大規模修繕工事費用で、最も多かったのは1,000万円~3,000万円のゾーンで、続いて3,000万円~5,000万円となっています。また、一戸あたりの修繕費用で最も多かったのは、60万円以上~90万円未満で、続いて90万円~120万円未満となっていました。

マンションの規模や修繕内容にもよりますが、一戸につき概ね100万円前後で修繕できるケースが多いようです。つまり、30戸のマンションなら3,000万円の費用がかかる計算になります。大規模修繕を検討されている方は、修繕積立金の総額が「個数×100万円」に達しているかを確認しましょう。下回っている場合は修繕費用が不足する可能性があります。

大規模修繕費用の注意点

マンション大規模修繕の費用の目安・相場を解説しましたが、実際の費用は様々な要因から影響を受けます。費用を考えるときは次の点などに注意が必要です。

築年数と費用の関係

マンション大規模修繕の費用に影響を与える要因の一つが築年数です。一般的に、築年数が増えるほどマンション大規模修繕の費用も増えると言われています。築年数が増えると建物や設備が老朽化するため修繕箇所が多くなる、修繕規模が大きくなるからです。

例えば、築10年目で大規模修繕を行う場合、ほとんどの箇所は補修程度で済みます。また、交換する設備などもそれほど多くありません。同じ建物を築20年目、築30年目で修繕すると、補修では済まない箇所が多くなります。設備も交換するものが多くなります。

よって、築年数が増すとマンション大規模修繕の費用も増す傾向があるのです。

階数・戸数

同じく、マンション大規模修繕の費用に影響を与える可能性がある要因が、建物の階数や戸数です。階数や戸数により工事内容が変わるからです。

一般的に、マンションの規模が大きくなると1戸あたりの修繕費は安くなる傾向があると言われています。戸数が増えても工事内容は大きく変わらないため作業効率がアップするためです。

もちろん、マンションのグレードや作業内容などによってはこの傾向から外れることはありますが、押さえておくとお得に修繕工事を行えるかもしれません。

マンションの大規模修繕費用の実例と内訳

続いて、マンション大規模修繕にかかる費用の実例と内訳を紹介します。

築15年のマンション

築15年のマンション(総戸数20戸・4階建)の修繕費用は以下の通りです。

  • 共通・直接仮設工事:352万円
  • 外壁改修工事:845万円
  • シーリング工事:140万円
  • 防水工事:188万円
  • 鉄部塗装工事:151万円
  • 諸経費など:134万円
  • 総額:1810万円

築年数25年のマンション

築年数25年のマンション(38戸・5階建)の修繕費用は以下の通りです。

  • 共通・直接仮設工事:590万円
  • 外壁改修工事:1964万円
  • シーリング工事:336万円
  • 防水工事:375万円
  • 鉄部塗装工事:314万円
  • 諸経費など:890万円
  • 総額:4469万円

大規模修繕の費用算出のために

マンション大規模修繕の費用算出にあたり必要になるのが建物診断です。診断を行う業者の選定は管理会社に任せることもできますが、理事会や修繕委員会なども積極的に関与するほうが良いと言われています。工事費を安くおさえるためです。

建物診断では「赤外線サーモグラフィーを活用した外壁調査」「ハンマーなどで外壁を叩き外壁タイルの浮きや剥離を調べる外壁調査」「ファイバースコープを活用した給排水管の劣化調査」などを行います。

診断結果は5段階評価で出してもらいます。長期修繕計画に活かしやすくなるからです。例えば、次のように評価してもらうと良いでしょう。

  • A:修繕の必要なし
  • B:5年以内に修繕の必要あり
  • C:3年以内に修繕の必要あり
  • D:2年以内に修繕の必要あり
  • E:すぐに修繕の必要あり

結果をもとに長期修繕計画を立てます。直近のマンション大規模修繕では、D・E評価を中心に工事を行います。予算に余裕がある場合、B・C評価も併せて工事を行うことを検討するとよいかもしれません。

大規模修繕工事の費用が足りない場合の対応

長期修繕計画を立てれば、直近のマンション大規模修繕の費用が見えてきます。ここで問題になりがちなのが、必要な工事を行うだけの予算がないことです。予算が足りない場合、次の対応策などを検討します。

工事時期と工事内容を見直す

最初に行いたいのが工事時期と工事内容の見直しです。

国土交通省によると分譲マンションの修繕サイクルは12年程度とされていますが、あくまでも目安なので必ず従わなければならないわけではありません。予算が足りない場合、工事を先延ばしできないか検討するとよいでしょう。

併せて行いたいのが、工事内容の見直しです。優先度の高いものだけに絞れば、予算内で行えることがあります。

予算を増やす

工事時期を遅らせることができない場合や、工事内容を見直すことができない場合は、予算を増やすことを検討します。予算は、マンションの住人から修繕積立一時金を徴収することや銀行から借入することなどで増やせます。

大規模修繕の工事費用を削減する

マンション大規模修繕の費用が足りないときは、工事費用を削減することも考えたいものです。工事費用を削減するために行いたいのが施工会社の見直しです。

多くの管理組合は、管理会社から提案を受けた施工会社にマンション大規模修繕を任せています。リストの中から施工会社を選べばよいだけなので便利ですが、管理会社を元請けとするため中間マージンが発生します。よって、工事費用は割高になります。

コンサルタントに施工業者を紹介してもらう場合も注意が必要です。特定の施工会社を紹介することでリベートを受け取っているコンサルタントがいるからです。

中間マージンやリベートを削減できれば、マンション大規模修繕の費用も削減できます。少し手間はかかりますが、予算が足りないときは自分達でも動いてみると良いかもしれません。工事時期や工事内容を見直せないときは、参考にしてみてはいかがでしょうか。

修繕積立金を積み立てるための方法とは

それでは、大規模修繕のための修繕積立金はどのように積み立てるべきなのでしょうか。修繕積立金の積立には2つの種類があり、それぞれの簡単な特徴は次のようになります。[注1]

  • 均等積立方式…大規模修繕まで一定金額を継続的に積み立てる方法
  • 段階増額積立方式…最初の積立額を少額にして徐々に積立額を増やしていく方法

その他、次のような積立方法が利用される場合もあります。

  • マンションの購入時に「修繕積立基金」として20~40万円程度の修繕積立金を先払いする方法
  • 大規模修繕を行なうときに入居者から一時金を受け取る方法
  • 銀行のローン利用を含めて考えられる積立方法

ですが、主に利用されるのは「均等積立方式」と「段階増額積立方式」なので、この2つについて詳しくご紹介しましょう。

均等積立方式

均等積立方式は、大規模修繕が行われるまで、毎年一定の額が積み立てられる点が特徴です。将来的に積立金が高くなることがないため、入居者の理解が得られやすく、積立方法として安定感があります。

ただし、修繕計画で算出された工事総額から毎年の積立金が決定されるため、計画に見直しがあった場合は予算が変わり、積立金が高くなってしまう可能性もあります。

均等積立方式のデメリットは、大規模修繕までの期間中、最初から最後まで同額の積立金が支払われるため、長期間に渡り多額の修繕積立金を管理しなければならないということです。[注1]

段階増額積立方式

段階増額積立方式では、初年度が最も積立金が低く、5年程度のスパンで積立金が値上がりすることが特徴です。そのため、最初の時点で納められる積立金は少なく、大規模修繕に向けて修繕積立金の積立速度が早くなるため、均等積立方式のような資金管理の大変さがありません。

ただし、積立金が値上がりするということは、入居者の負担が増えるということです。そのため、初期段階での計画どおりに積立金の値上げをしようとしたときに、入居者から反対される可能性があります。

積立金の値上げに同意してもらえなかった場合は、大規模修繕に必要な修繕積立金が不足してしまう可能性も考えられます。[注1]

修繕積立金の積立方法の説明と確認が重要

マンションの事業者は、修繕積立金の積立方法としてどのような方法が採用されているのか、マンションの購入希望者にしっかりと説明をして、納得してもらうようにしなければなりません。

採用されている積立方法によって、入居者の金銭的な負担や将来的に支払う積立金は変わってくるため、入居者にとって無理がない金額なのか確認しておく必要があるからです。マンション購入時に十分な理解を得られていれば、段階増額積立方式を採用していた場合の増額に関しても了承が得られやすくなるでしょう。

また、均等積立方式を採用した場合は、マンションの状況などによって大規模修繕の費用は変わってきます。日頃から修繕計画の見直しを行なって、臨機応変に対応することが大切です。[注1]

大規模修繕を安く抑えるポイント

大規模修繕の費用をなるべく安く抑えるためのポイントは様々ですが、最も重要なポイントとなるのは次の3つです。

  • 大規模修繕専門業者へ直接の依頼をすること
  • 打ち合わせで捻出できる予算を明確にすること
  • 信頼性のある業者に依頼すること

大規模修繕を行なうときには、業者に直接修繕を依頼することで中間マージンを省くことができます。リフォーム会社やメーカーに依頼すると、マージンとして余分な費用がプラスされるので、直接依頼するようにしてください。

また、打ち合わせの際に出せる予算を明確にしておくと、その予算内でできる最適な施工内容を提案してもらえます。最初の時点で、予算ははっきりとさせておくようにしてください。信頼できる業者であれば、その予算内で最大限質の高い作業を行なってくれるでしょう。

当サイトの引用元・参照元

[注1]

国土交通省:マンションの修繕積立金に関するガイドライン[PDF]

分割改修だと損をする理由

マンションの築年数が進むと、外壁タイルのはがれや鉄筋の錆び、防水シートの劣化など、さまざまな症状が現れてきます。修繕を行う方法は、「緊急で修繕が必要な箇所だけを施行し、その他の工事は先延ばしにする」という分割施工と、すべての工事を同時に行う「大規模修繕」の二つの選択肢があります。

多く採用されているのは分割施工ですが、その都度足場を組むことで価格が高くなってしまいますし、大幅な割引も期待できません。一方、大規模数膳の場合は一括施工による割引も期待でき、足場を組むのも1度で済むため、総施工金額は安くなります。

防水工事、外壁塗装などを分けて修繕するよりも、大規模修繕の方が費用を最小限に抑えることが可能です。

信頼できる施工業者をパートナーに

大規模修繕は、管理会社、ゼネコン、設計事務所、修繕工事専門業者などが請け負っています。このうち、費用面・安全面・技術面の総合的な見地からおすすめだと言えるのが、修繕工事専門業者です。施工業者に直接依頼すればトラブルが起こりにくく、中間マージンを取られることもないため、工事費用も抑えることができます。

ただし、修繕工事専門業者のなかには経験の浅い会社もあります。大規模修繕工事は建物全体の構造にも影響を及ぼすため、歴史と実績のある会社を選ぶようにしましょう。

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